El derecho de arrendamiento regula las cuestiones clave sobre contratos, fianzas, rescisi贸n y pisos compartidos.
Nota: Este art铆culo tiene 煤nicamente fines informativos generales. No constituye asesoramiento jur铆dico ni sustituye la consulta con abogados o instituciones especializadas.
General
Concepto de piso compartido (Wohngemeinschaft)
Un piso compartido es un contrato de arrendamiento en el que varias personas utilizan conjuntamente una vivienda. Todos los inquilinos pueden ser arrendatarios principales con los mismos derechos o uno de ellos puede ser el arrendatario principal y subarrendar a los dem谩s.
Leyes de arrendamiento
El derecho de arrendamiento en Alemania est谩 regulado principalmente en el B眉rgerliches Gesetzbuch (BGB). Adem谩s, existen reglamentos y directrices que protegen a inquilinos y propietarios.
Inquilinos, subinquilinos y arrendadores
Inquilinos firman el contrato principal con el arrendador. Subinquilinos viven en la vivienda en virtud de un acuerdo con el arrendatario principal. Arrendadores ponen a disposici贸n la vivienda y tienen derecho al pago de la renta.
Celebraci贸n del contrato
Un contrato de arrendamiento se formaliza mediante acuerdo entre inquilino y arrendador. Puede celebrarse de forma oral o escrita, aunque se recomienda encarecidamente el formato escrito.
Cuestiones formales
Importe de la renta
El importe de la renta se fija en el contrato. El punto de referencia suele ser el alquiler comparativo local, indicado en los llamados 鈥淢ietspiegel鈥.
Dep贸sito (Kaution)
Un dep贸sito de alquiler sirve como garant铆a para el arrendador en caso de da帽os o impagos.
- Dep贸sito en efectivo: El inquilino transfiere la fianza en hasta tres plazos.
- Aval bancario: Un banco garantiza las reclamaciones del arrendador.
- Libreta de ahorros pignorada: El inquilino entrega una libreta de ahorros a nombre del arrendador.
Permiso del arrendador para subarrendar
Quien desee ceder parte de la vivienda a terceros necesita la aprobaci贸n del arrendador. Sin este permiso, el contrato de arrendamiento puede estar en peligro.
Cl谩usulas en el contrato de arrendamiento
Muchos contratos de alquiler contienen cl谩usulas adicionales, por ejemplo sobre reparaciones o tenencia de animales. No todas las cl谩usulas son autom谩ticamente v谩lidas: depende de su redacci贸n.
Particularidades de los contratos temporales
En los contratos de duraci贸n determinada debe indicarse un motivo de la limitaci贸n (por ejemplo, uso propio futuro). Sin este motivo, el contrato puede considerarse indefinido.
Defectos en la vivienda y recursos legales
Eliminaci贸n de defectos
Los inquilinos tienen derecho a una vivienda sin defectos. Si aparecen problemas (por ejemplo, humedad o calefacci贸n averiada), el arrendador est谩 obligado a solucionarlos.
Reembolso de gastos
Los inquilinos pueden reclamar gastos si tuvieron que subsanar defectos por su cuenta y el arrendador estaba en mora.
Reducci贸n de la renta
Si los defectos afectan considerablemente la calidad de la vivienda, la renta puede reducirse proporcionalmente.
Indemnizaci贸n por da帽os
Si como consecuencia del defecto se producen da帽os (p. ej. muebles da帽ados por filtraciones), el inquilino puede tener derecho a una indemnizaci贸n.
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Si los defectos son graves y permanentes, puede considerarse una rescisi贸n extraordinaria del contrato.
Finalizaci贸n del contrato de arrendamiento
搁别蝉肠颈蝉颈贸苍 ordinaria
Los inquilinos pueden rescindir con un plazo de tres meses. Los arrendadores necesitan un motivo justificado (por ejemplo, uso propio).
搁别蝉肠颈蝉颈贸苍 extraordinaria por causa justificada
Si existe un motivo grave (p. ej. incumplimientos significativos), el contrato puede resolverse sin preaviso.
Salida de un miembro de piso compartido
En pisos compartidos, la salida de un miembro puede ser complicada. Seg煤n el tipo de contrato (un arrendatario principal o varios arrendatarios iguales), el contrato debe modificarse o firmarse uno nuevo.
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Si es necesaria una renovaci贸n al finalizar el contrato depende de las cl谩usulas. No todas las cl谩usulas sobre reparaciones son v谩lidas.
Devoluci贸n del dep贸sito
Tras el desalojo, el inquilino tiene derecho a la devoluci贸n de la fianza. El arrendador puede retenerla por un tiempo razonable (hasta 6 meses) para comprobar posibles reclamaciones.
Cuestiones de ejecuci贸n forzosa
Ejecuci贸n forzosa
Si existen atrasos de renta, el arrendador puede, tras la rescisi贸n, iniciar un procedimiento de desahucio a trav茅s del tribunal local correspondiente. En caso de insolvencia, las oficinas de asesoramiento de deudas o las entidades sociales pueden ser un recurso importante para los inquilinos.
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